DCVIII.

Quiconque a le fonds peut faire batir et édifier dessus, et par dessous sondit héritage, et y faire puits, cave, ou autres choses licites, s’il n’y a titre au contraire.

Cet Article est fondé sur cette Maxime generale, que cujus est solum ejus est coelum, altitudoque edium suarum saluberrima, l. Vlt. 5. ult. D. quod vi aut clam, l. Altius, l. Edibus de servit. et aqu. C. Nous trouvons neanmoins une exception à cette regle, en la l. Si cui ades de leg. 3.

Si cui ades locate sunt, is omne habebit id adificium quod supra solum earum edium erit, hoc tamen falsum est, cum Dominus binarum adium aliquod conclave quod et supra concamerationem alterarum edium sit, in usum alterarum converterit.

En consequence de cette regle qui a le sol, doit avoir le dessus et le dessous : L’on a fait cette question si une cave étant au dessous d’une maison, et laquelle cave l’on avoit acquise par un Tître particuliûr, et dont l’on étoit en joüissance étant decretée, le proprietaire étoit obligé de s’y opposer, comme pour un droit de Servitude : Par Arrest du Parlement de Paris rapporté par MrBouguier , l. 5. n. 3. et parTronçon , sur l’Article 187. de la Coûtume de Paris, il a été jugé que le proprietaire n’avoit point besoin de s’opposer au decret de la maison, quia non possidebatur jure servitutis, sed jure proprietatis, comme une part et portion separée de ladite maison, sine qua ades esse intelligebantur. Que si cette cave n’eût été possedée que par un Titre particulier de proprieté, il auroit fallu s’opposer comme à un droit de Servitude à cause de l’Art. 187. de la Coûtume de Paris, par lequel celuy qui a le sol, doit avoir le dessus et le dessous.

L’on a fait cette question si les Servitudes imposées sur une maison avec Titre fe perdent par le decret, lors que le possesseur du fonds à qui elles étoient dûës ne s’y est point opposés sans que l’on puisse la demander à l’avenir : Par la Jurisprudence du Parlement de Paris l’on a fait différence entre les Servitudes occultes et les Servitudes apparentes ; il a été jugé que les decrets couvrent les premieres et non les secondes, parce que l’état des lieux et la science de l’adjudicataire équipollent à une opposition, ce que l’on confirme par l’autorité de la Loy : et a que commendandi, D. de contrah. empt. Si ita in promptu res sit, ut emptor eam non ignoraret, veuti si quis hominem effossis luminibus emat, mais pour les Servitudes cachées comme l’adjudica-taire peut en pretendre une juste cause d’ignorance, elles se perdent faute d’opposition.

Cette question seroit plus douteuse en Normandie où les decrets ne purgent point les droits réels et fonciers, mais seulement les hypothecaires ; car les droits réels ne se perdans point faute le s’opposer, il n’y a pas plus de necessité de le faire pour une Servitude que pour une rente fonciere, qui est une espèce de Servitude, laquelle neanmoins subsiste et dure aprés le decreta quoy que le proprieraire ne l’ait point demandée, Article DLXXV. mais l’adjudicataire qui le trouve chargé d’une Servitude qui luy étoit inconnuë peut-il en demander la defalcation, ou que les derniers emportans deniers rapportent jusques à concurrente de la défalcation, comme il peut demander la diminution d’une rente fonciere ou Seigneuriale dont il n’auroit pas eu connoissance.

MrLoüet , l. S. etRicard , sur l’Article 188. de la Coûtume de Paris, disent avoir été jugé que l’adjudicataire par decret d’une maison qui avoit des vûës surcalle du voisin étoit tonu de les retiter, encore que le proptiotaire de la maison voisine ne se fût point opposé u acret : Brodeau au même lieu estime que le droit de Servitude se peut acquerir par une adjudication sans Titre, comme de vûës et d’égouts dont les marques anciennes se rencontroient lors qu’il n’y a point eu d’opposition de la part duaropriétaire, parce que ce silrnce est un tacite acquiescement qui fait présumer un Titre perdu : Mais pour le faire valoir, il faudroit que ces anciennes marques fussent si certaines et si demonstratives, qu’elles équipolassent à un Titre.

L’on peut regulierement batir sur son fonds à telle hauteur que l’on veut, encore bien que e voisin en soit incommodé, nullus enim injuriam facere videtur qui suo jure utitur. l. Nullus de reg. jur. et le voisin n’a point d’action pour s’en plaindre, quand même ses vûës seroient enierement bouchées, l. Cum eo, de Servit. Prad. Rust. cum eo qui obscurat vicinas ades quibus non serviat, nulla competit actio

Cette regle reçoit quelques exceptions : La première, si par les Reglemens de la Police il n’étoit pas permis d’élever les maisons que jusqu’à une certaine hauteur, l. 1. C. de edif. prrt. et ibi glos. MrCujas , sur la I. Domum 61. de reg. jur. dit qu’en matière de bâtimens, il faut faire cette distinction, que celuy qui refait sa maison doit garder sa premiere forme, et en ce cas potest officere vicino, ut antea officiebat, où il ne la garde pas et avance son bâtiment plus avant, et alors il ne peut incommoder son voisin, qui vicinorum luminibus officere, aliudve quid facere vellet contra eorum commodum, sciat se formam & statum antiquum adificiorum se custodire debere, I. Qui luminib. D. de Serait. Vrb. Prad.

La seconde exception est, s’il n’y avoit Titre contraire, l. Inter Servitutes, cum sequ. de Servit. Vrb. Prad. La troisiéme, lors que le proprietaire légue l’usufruit de l’une de ses maisons, en ce cas l’heritier ne peut pas élever si haut les maisons joignantes, qu’elles bouchent les vûes et rendent par ce moyen l’usufruit inutile, l. Si i qui Binas edes, D. de usufr. La quatriéme, que si le proprietaire n’éleve sa maison qu’à dessein de nuire à son voifin, en ce cas comme les Loix ne favorisent jamais la malice, cela ne luy seroit pas permis, I. Domum, D. de reg. jur. l. 1.

S. Denique, D. de aequ. plu. Arcend. et ibi glos. Il faut neanmoins suivant le sentiment des Docteurs pour donner lieu à cette exception, qu’il paroisse certainement que le voisin n’entre-prend cet ouvrage que par un pur motif de haine et de malice, autrement l’on doit presumer plus favorablement de ses intentions, l. Pro merito, D. pro socio Il y a encore une exception en la Loy dernière, 5. Vlt. C. de Servit. et aqu. où il est défendu de batir proche de son voisin, si cela empesche le vent necessaire pour nettoyer les grains, ita adificium extollere juxta aream, ut ventus excluderetur & palea hujusmodi obstaculis secerni à Justinien frugibus non possunt, mais cela fut introduit par Justinien en faveur de l’agriculture, quoy que quelques Interpretes entendent cette Loy, lors qu’il y a Servitude de ne point hausser son bariment.

Les maisons des Romains étoient baties en forme d’isses, et les voisins étoient tenus de laiser quelque espace entre leurs voifins. MrCujas , l. 1. c. 4. de ses Observat. dit que l’on ne sçavoit pas precisément combien de pieds il falloit laisser, mais que Sextus Pompeius avoit écrit que cet espace qu’on laissoit entre les maisons s’appelloit Ambitus, et qu’il contenoit deux pieds et demy, afin que l’on pût aller à l’entour de la maison pour la reparer. Est autem inula quod proprio ambitu constas. Ce qui étoit fort commode pour ceux qui vouloient reparer leurs maisons, et par ce moyen l’on évitoit les questions qui arrivent souvent entre les voisins pour le tour d’échelle. Voyez Mr Duval, deReb . dub. Tract. 8.

En France les maisons ne sont separées que par leurs murailles de clôture, et par les pinons, et l’on peut batir joignant l’héritage de son voisin et sans intervale. Cela fait naître cette question, si le voisin est tenu de souffrir le passage et le tout d’échelle, lurs qu’il faut couvrir et reparer : Par la disposition du Droit, les voisins sont tenus de prêter cette souffrance quand cela ne se peut faire autrement, l. Refectionis, S. uni. D. comm. pred. l. Vni. de glande leg. l. Si quis sepulchrum, de Relig. et sumpt. fun. et si l’on y donnoit de l’empeschement, c’étoit une espèce de violence, 1. Veteres, D. de itin. act. pri2. l’on pouvoit y être con-traint par la consideration de l’utilité publique, ne rutela adificiorum neglecta publicus urbis aspectus ruinis adificiorum deformetur, l. 1. D. de tigno juncto. à condition toutefois de les desinte-resser : Ce qui a été jugé par un Arrest rapporté parGodefroy , sur l’Article DCVII. par plusieurs Coûtumes de France : Melun, Article 203. Etampes, Article 84. Orléans, Art. 240. lors que quelqu’un fait redifier ou reparer sa maison, le voisin est tenu de luy donner le passage pour le faire, laudanda est, vel etiam amanda vicinitas retinens veterem officii morem.

Cette patience du voisifi n’attribué aucun droit, car ce n’est qu’une tolerance et une simple faculté autorisée par les Loix pour l’utilité publique, l. Qufecumque, 5. 1. de public. in rem.

Et c’est pourquoy celuy à qui l’on fait cette grace doit en user de sorte qu’il n’incommode son voisin que le moins qu’il pourra, qu’il ne fasse aucune entreprife, et qu’il repare le dommage qu’il aura fait : La Coûtume d’Orléans est expresse sur ce sujet, Article 240. Quand aucun fait édifier et reparer en son héritage, son voisin est tenu de luy donner et prêter patience à ce faire, en reparant et amendant en diligence par celuy qui édifie ce qu’il auroit rompu, démoly et gâté à sondit voisin ; et ne peut pour raison de ce acquerir droit de possession contre et lu prejudice de celuy qui a donné ou souffert ladite patience, de reparer ou édifier : : C’est aussi le sentiment de Godefroy sur l’Article DCVII. que le voisin est tenu de souffrir le tour d’échelle.

Si par le moyen de la couverture d’une maison, l’eau qui tombe du Ciel, incommode le voisin, le proprietaire de cette maison fera tenu de la détourner, car encore qu’elle tombe naturellement du Ciel, et que chacuu puisse batir sur son fonds à sa volonté, il ne le peut nean-noins au dommage d’autruy ; il en seroit autrement lors que l’eau qui tomberoit directement du Ciel viendroit à s’écouler par son égoust et pente naturelle sur l’héritage voisin ; en ce cas comme il n’y auroit rien du fait de l’homme, chacun doit supporter avec patience l’incommodité qui luy est causée par cette voye, l. 1. 5. ult. D. de aqua plu. arcend. et quand même l’on feroit écouler par des conduits et égoûts feau qui tomberoit en trop grande quantité sur la terre, quoy que cela fût nuisible au voisin, il n’auroit pas d’action pour s’en plaindte, si lon ne peut donner un autre cours à cette eau, l. 1. 8. de eo, et 5. apudLabeonem , D. de aqua et aqu. plu. ce que j’ay remarqué sur l’Article precedent. l est permis de planter aussi bien que de bâtit sur son héritage ; mais encoreque lon puisse batir joignant son voisin, on n’y peut pas planter sans y laisser un intervalle : Suivant la Loy dernière, fin. reg. il étoit permis de planter les oliviers et les figuiers à neuf pieds, et les autres arbres à cinq pieds. Cette Loy a été prise de celles deSolon , qui ordonnent la même chose, comme Plutarque l’a remarqué en sa vie-

Nôtre Coûtume n’a rien ordonné sur ce sujet ; ce que nos Reformateurs ne devoient pas ômettre, puis que les Plants sont si communs en Normandie, et que son terroir a des qualitez si singulieres pour la production tant des arbres fruictiers que des grands arbres.

Il me semble que pour regler avec connoissance éloignement et la distance entre les arbres que lon plante et les terres voisines, l’on doit considerer la differente qualité des arbres et des terres ; l’ombre du sapin et du haître est plus nuisible que celle du chesne, et celle du chesne l’est encore plus que celle des pommiers et des poiriers ; les ormes et les fresnes causent moins d’incommodité par leurs ombrages que par leurs racines qui pullulent extrémement et qui s’étendent fort loin, et à l’égard des terres qui en sont voisines, les herbages et les prais en re-soivent beaucoup moins de dommage que les terres en labour, et la vigne que la terre qui est ensemencée, parce que les vignes ont besoin pour la maturité de leurs raisins de toutes les douces influences du Ciel.

Il seroit donc à propos pour empescher le dommage que peut causer la plantation des arbres, de considerer la qualité des arbres et la nature du fonds qui en est voisin, et qui peut en recevoir de l’incommodité ; les Jurisconsultes Romains dans cette Loy, fin. reg. ont fait ce discernement pour quelques arbres ; les oliviers et les figuiers ne pouvoient être plantez qu’à neuf pieds, les autres arbres à cinq ; mais il seroit encore nécessaire d’éloigner plus loin que de cinq pieds la plantation de certains arbres. La Coûtume d’Orléans, Article 259. ne permet pas de planter les ormes, noyers ou chesnes dans le vignoble d’Orléans, plus prés des vignes de son voisin que de quatre toises, ny de planter hayes vives plus prés de l’héritage de son voisin que de pied et demy ; mais comme a remarqué de la Lande Commentateur de cette Coûtume, elle est imparfaite n’ayant rien ordonné touchant les poiriers, pommiers et autres. arbres.

L’usage le plus universel de cette Province est de planter toutes sortes d’arbres sans distinction à lept pieds de la terre voisine ; cette distance ne seroit pas assez grande pour le vigno-ble à qui le moindre ombrage apporte beaucoup de dommage.

Il ne suffit pas de sçavoir à quelle distance l’on peut planter, il n’est pas moins important de connoître comment l’on doit tenir les arbres lors qu’ils sont devenus grands, afin que par leur ombre, par leurs racines et par leurs branches, ils ne causent de l’incommodité sur tout aux terres qui sont ensemencées.

Lors que l’arbre jette si loin ses rameaux qu’ils s’étendent sur le fonds d’autruy, le proprietaire est tenu de les ébrancher jusqu’à quinze pieds de hauteur au dessus de terre, que arbor x agro tuo in agrum illius impendit, si per te stat quominus pedes quindecim à terra jam altius coerceat tunc, quominus illi ita coercere, lignaque sibi habere liceat eum fieri utto, l. 1. 6. 7. de arbor. cad. D.

Il est intervenu un Arrest sur ce fait : Charles Gondoüin intente action contre Jean Gondoüin, pour faire dire ou qu’il ébrancheroit deux noyers qu’il disoit s’étendre sur son héritage, ou qu’il en auroit les fruits qui tomboient sur iceluy. Jean Gandoüin s’en défendoit par ces sieux raisons : La premiere, qu’il y avoit un chemin entre leurs héritages, et ce point de fait étoit constant ; car aprés la Cause jugée devant les premiers Juges, on avoit fait dresser un Procez Verbal, par lequel il paroissoit qu’il y avoit neuf pieds d’une haye jusqu’à l’autre, et que le chemin avoit fix pieds : Il disoit en second lieu, que Charles Gondoüen ayant acquis de son pere cet héritage, et les noyers étans dés lors au même état, il n’avoit pas droit de demander qu’ils fussent ébranchez, et alléguoit pour preuve l’Article DClx. et pour les fruits qui tomboient sur l’héritage dudit Charles Gondoüin, il consentoit qu’il les prist, si justice le trouvoit à propos ; Par Sentence du Vicomte et du Bailly, Charles Gondoüin fut debouté de son action ; dont ayant appellé, de l’Epiney son Avocat rapporta les dispositions du Titre, de ced. arbor. D. suivant lesquelles lors que les branches s’étendent sur le fonds du voisin, il faut les émonder à quinze pieds de hauteut. Je répondis pour Jean Gondouin que dans la question generale et dans le fait particulier sa Cause étoit juste, que par la disposition du Droit Romain, il étoit permis de planter à cinq pieds de fonds de son voisin : Or il étoit constant par le Procez Verbal que ledit Charles Gondoüin avoit fait dresser qu’il y en avoit neuf, que le Titre de cad. arbor. ne s’entendoit que quand les arbres n’étoient pas plantez dans l’eloignement ordonné par les Loix ; et ainsi y ayant un chemin entre deux et neuf pieds d’espace, l’Appellant n’en pouvoit recevoir aucun dommage, et qu’il n’avoit entrepris ce Procez que par animosité, vû sur tout que l’héritage de l’Appellant étoit en herbage et non en terre de labour, et qu’ayant acquis cet héritage du pere de l’Intimé, sept ou huit ans auparavant, auquel semps les arbres étoient au même état, il étoit non recevable à son action, et qu’enfin le dommage dont il se plaignoit étoit imaginaire, et pour les fruits que c’étoit l’usage qu’ils appar-ins-sent au proprietaire de l’arbre, quoy qu’ils tombassent sur le fonds voisin : Par Arrest du premier d’Aoust 1669. la Sentence fut confirmée ; aprés la prononciation de l’Arrest l’Avocat de l’Appellant demanda les fruits, disant que l’Intimé ne le pouvoit empescher puis qu’il les avoir offerts, néanmoins il en fut refusé.

Cet Atrest ne fut pas donné sur la question generale, mais sur les circonstances particulieres ; en effet, le lendemain l’on donna un Arrest contraire que je rapporteray dans la suite.

Si les racines de l’arbre avoient penetré dans la terre voisine, le propriétaire ne pourroit pas les arracber de son autorité privée, il seroit obligé de le faire ordonner par le Juge, l. Si plures, S. 1. D. arbor. furtim. ces. Mais aujourd’huy l’on ne garde plus cette formalité, et chacun peur couper les racines qu’il trouve sur son fonds.

Lors que l’arbre pend sur une maison et qu’il l’incommode, ou que les racines luy nuisent et l’endommagent, on peut contraindre le voisin à qui il appartient de l’ôter et de le dérainer, l. 1. D. de arb. cad. et l. Cum proponas. C. de interd. et l. Penult. C. de aquaeductu. Le Droit Romain fait cette difference entre-les arbres qui endommagent les maisons, et ceux qui nuisent aux fruits et aux terres ; que pour les premiers il ne suffit pas de les ébrancher, nais il faut les artacher, et pour les autres il suffit de les ébrancher jusqu’à quatre pieds de hauteur, l. 1. 8. 9. de arbor. cad.

La contestation la plus ordinaire est de sçavoir si le voisin doit avoir les fruits qui tombent sur son fonds, ou s’il est tenu de les rendre au proprietaire de l’arbre ; Le Droit Romain permettoit au proprietaire de les cueillir dans les trois jours, autrement l’on presumoit qu’il les avoit abandonnez : Si fructus ex arbore mea in euum fundum decidant, licitum est mihi tertio quoque die colligere, postea pro derelicto habeo, & sic vicino cedere, quod si me id facere vetat, latur actio de glande legenda, et l. Julianus. S. Glandes, D. ad exhib. Par le Droit Saxon les branches qui pendent sur le fonds du voisin luy appartiennent, comme aussi les fruits ; et si les buanches causent du dommage au voisin il les peut couper. Voyez le S. Si Titius, n. 5. instit. de rer. divil

Si un arbre est planté proche et joignant l’héritage d’autruy, et qu’il s’étende sur luy, et qu’il y prenne sa noutriture, il est reputé commun entre les voisins suivant la décision du S. Ex diverso instit. de rer. divis. Et ideo propè confinium arbor pofita si etiam, in vicini fundum radices egerit communis fit.

La maniere dont on en use en Normandie n’est pas certaine ; Par un. Atrost donné en la Chambre des Enquêtes au Rapport de M’Lamy, le 22. de Mars 1629. entre Bpssip et oznard.

Il fut dit que las fruits des branches d’un arbre qui s’étendoient sur le fonds vomin.-seroient garingez par moitié : L’Artest des Gondoüin que je viens de rapporter ne doit point être tiré en consequence, par la raison que j’en ay remarquée, et voicy le fait de l’Arrest qui fut donné e lendemain deuxième d’Aoust 1660. Un particulier demanda à son voisin les fruits de quelques poitiers qui tomboient sur son héritage, et il offroit de prouver qu’il étoit en possession de les avoir ; le voisin reconnoissoit qu’en l’année 1664. il luy en avoit donné, et que même en l’année derniere lors qu’il les cueillit il l’avoit averty pour luy en donner, mais hors cela bl dénioit toute possession, voulant prouver de sa part que c’étoit l’usage que le proprietaire avoit les fruits de ses arbres quoy qu’ils tombassent sur le fonds du voisin. Le Juge de Beaumont avoit debouté le Demandeur de son action, dont ayant appellé, de Cahignes son Avocat se fondoit sur la possession, et que ces arbres incommodoient son fonds, et que Sil en avoit l’incommodité il étoit juste qu’il en eût le profit. Theroude pour IIntimé citoit en sa faveur la I. Unique de glande leg. que l’usage étoit conforme au Droit Romain, ce qu’il offroit prouver et il s’aidoit de l’Arrest de Gondoüin : Par lArrest la Sentence fut cassée, et les fruits qui comboient sur le fonds du voisin luy furent ajugez. Les Juges témoignerent que dans l’Arrest des Gondoüin ils s’étoient fondez sur le fait particulier, et qu’ils n’avoient pas entendu juger la question generale.

Ces deux Arrests, dont l’un donna la moitié des fruits au voisin, et l’autre les luy ajugea tous entiers, peuvent être soûtenus de part et d’autre : On peut dire pour le premier qu’il n’est pas possible que les branches qui s’étendent sur le fonds du voisin ne luy causent quelque incommodité ; mais comme le droit de voisinage oblige les voisins à souffrit quelque in-commodité les uns pour les autres, il semble équitable de donner une pottion des fruits à celuy qui souffre le dommage et qui traite son voisin favorablement, en ne le contraignant pas de couper et de retrancher les branches de son arbre : On peut dire pour le second Arrest que le proprietaire doit être content de ce qu’on ne l’oblige pas d’ébrancher son arbres qu’il ne doit pas incommoder son voisin sans le desinteresser en quelque façon et que son fonds ne luy devant aucune Servitude il n’avoit aucun droit d’y entrer pour emporter ce qui se trouvoit sur iceluy.

Il faut avoüer que la Loy Romaine avoit beaucoup d’honnêteté en permettant au propriefaire de l’arbre d’aller ramasser ses fruits dans le champ prochain ; mais si le voisin ne vou-loit pas en user si civilement, ce seroit à mon avis assez le desinteresser que de luy donner tane à corrs e il iés Phi’hE gag.