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DCXVIII.

Relais ou armoires ne sont marque de propriété, si elles ne sont accompagnées de pierre de taille traversant tout le mur.

Ces neuf Articles sont touchant les murs qui séparent les héritages des voisins, principalement dans les Villes. La Coutume de Paris s’est encore mon-trée plus exacte que celle de Normandie, à régler cette matiere, comme étant importante, ce qui paroit par un tres-grand nombre d’Articles rédigés sous le Titre de Servitudes. Ces murs ou appartiennent en propriété à un des voisins, ou sont communs entre ceux dont ils separent les héritages. Ils sont réputés communs, quand ils n’ont aucune marque de propriété, ou que ces marques se trouvent dans les deux côtés du mur : mais afin qu’elles attribuent droit de propriété à celui du côté duquel elles ontété apposées, il faut qu’elles soient accompagnées de pierre traversante tout le mur, par l’Art. DCXVIII, d’autant que cera fait connoître qu’elles n’ont pas été mises à l’insçu du voisin, à l’exclusion duquel la propriété est établie. Ces marques ont divers noms : la Cou-tume les appelle armoires, fenêtres, relais & corbeaux, aux Articles Dex & DCXVIII. Celle de Paris les nomme des jambes, parpaignes, chaines, filels & corbeaux, aux Articles CCVII & CCXIV : ce sont termes d’Architecture, dont la signification doit être connue par les Experts, que la Coûtume de Paris, aux Articles CLXXXIV & CLXXXV, appelle Iurés, parce qu’auparavant de faire leur visitation & rapport, ils doivent prêter serment en Justice d’attester la vérité. Une autre marque de la propriété d’un mur est, quand le batiment est porté entièrement sur toute l’épaisseur du mur ; car le mur est réputé appartenir entierement au Propriétaire de ce batiment.

Or du mur commun, l’usage en appartient à l’un & à l’autre des voisins, de telle sorte qu’un chacun d’eux peut percer toute l’épaisseur d’un mur, pour asseoir les poutres & sommiers, à la charge de boucher les pertuis, suivant l’expression de l’Article DexI. Mais d’autant que de la chose commune l’usage. en doit être commun, il semble qu’aux termes de la Coutume de Paris, en l’Article CCVIII, les poutres ne doivent être mises que jusqu’à l’épaisseur de la moitié du mur, & au point du milieu, en faisant mettre jambes, chaines & corbeaux, pour pourvoir à la conservation & fortification du mur : ce nonobstant, la Coûtume admet une prévention sur le mur commun, en un cas exprimé audit Article DexI, qui est, quand on fait une cheminée contre & à fleur du mur commun ; car en ce cas, le voisin est exclus de pouvoir mettre aucuns sommiers contre & à l’endroit de la cheminée qui aura été premièrement bâtie, quoique suivant la forme & l’espace prescrit par le même Article, ce qui a été ordonné par une considération publique de prévenir les incendies.

La Coûtume a spécifié plusieurs choses, qu’on ne peut absolument entreprendre sur le mur commun & métoyen, comme de le percer pour avoir des vues ou en recevoir du jour non pas même par verre dormant, par l’Article DCXV ; c’est pourquoi les fenêtres sont une marque de la propriété du mur, par l’Article Dex. On ne peut de plus hausser & élever le mur commun en son intégrité, mais seulement le hausser sur la moitié, pours’en servir, si le mur est assez fort & épais, pour soutenir la structure & les charges pour lesquelles on entreprend de l’élever : on ne peut en outre faire contre le mur métoyen, ni égouts, ni citernes, ni cloaques, ni four, ni forge, mais il faut observer les distances & les épaisseurs prescrites par la Coutume, aux Articles DCXIII & DCXIV. Ce qui doit s’observer à plus forte raison à l’égard du mur, dont le voisin est propriétaire, & en cas de contravention, il faut, faire visiter l’ouvrage par Experts ou Jurés, dont les parties conviendront ou qui, faute d’en convenir, seront nommés d’office, comme il est porté par les Articles CLXXXIV & DLXXXV de la Coutume de Paris, lesquels ont été pris de l’Ordonnance de Charles I, de l’an 1567.

Or quand le mur métoyen menace ruine ou commence à se corrompre on peut contraindre le voisin à contribuer aux frais de la réédification par proportion, par l’Article DCXVII, pourvu que la ruine ou la corruption ne soient pas arrivées par la faute d’un des voisins ; car en ce cas, ce seroit à lui seul à payer les frais : comme s’il avoit amassé des terres de son côté contre le mur, qui l’eussent renversé ou ébranlé. Que si les héritages des deux voifins ne sont point séparés, la Coutume de Paris, aux Articles CCIx & Cex, a statué qu’on peut contraindre son voisin à faire la clôture & séparation à communs frais, pour les héritages des Villes & Fauxbourgs, & non des héritages de la campagne. D’ailleurs, au cas de refus ou de l’impuissance d’un-voilin de contribuer aux frais du rétablissement, l’autre pourra faire ordonner qu’en rebatissant le mur, il lui demeurera propre : comme quelques Cou-tumes disposent, que celui qui fait les frais pour la conservation ou rétablissement des choses communes, au refus des personniers d’y contribuer, gagnera les fruits à leur exclusion ; ce qui est suivant la Loi 52. 8. idemt respondie, ffa Pro socio, & la Loi si ut proponis, C. De aedificiis privatis. Que si le mur est propre & non commun, le propriétaire peut être contraint de le réédifier, quand il y a nécessité de se clorre, comme aux Villes & Fauxbourgs, ou de-

Pabattre quand il n’est point nécessaire de se clorre, comme aux héritages ées champs. C’est ainsi qu’il faut interprêter la fin de l’Article DCXVII.

Si on ne peut réparer ou réédifier sans passer sur l’héritage du voisin, ni même sans y faire quelque dommage, le voisin est tenu de le souffrir, à la charge qu’on remettra au plutôt les choles en bon état, suivant plusieurs Coûtumes, & la Loi Si quis sepulehrum, ff. De religiosis & sumpiibus funerum : Ce qui s’observe en toutes les autres réparations ou réédifications, qui se font dans les Villes. C’est par une raison semblable, que le voisin doit donner passage à son voisin, pour la culture de ses héritages & pour en recueillir les fruits : car ce passage n’est pas dû par un droit de servitude, mais est une condition. &’une dépendance naturelle, provenante de la situation des héritages, semblable à celle par laquelle les lieux bas sont soumis à ceux qui sont plus éle-vés, qua loca inferiora superioribus subjiciuntur. VoyezLouet , C. 1. Or le propriétaire d’un mur ne peut pas y percer des fenêtres qui se puissent ouvrir & fermer, s’il sépare sans moyen les héritages du voisin ; mais peut seulement y mettre du verre qui ne puisse être ouvert : c’est ce que la Coutume de Paris en l’Article CC, appelle fer maillé ou verre dormant : ce qu’elle explique en l’Art. suivant CCI, en ces termes : Fer maillé, est rreillis dont les trous ne peuvent être que de quaire pouces en tous sens ; é verre dormant, est un verre aitaché, scelle en plutre, qu’on ne peut ouvrir. Ce verre dormant doit être placé à sept pieds au-dessus ; tant du premier que des autres étages & non dans une moindre élevation, par l’Article DexVI, & partant la Coutume n’accorde pas, à parler proprement, la vue sur l’héritage du voisin, mais seulement quelque jour & lumière : ce qui fait douter s’il faudroit observer la Coutume de Paris, qui ordonne en l’Article CCII, qu’on ne peut prendre vues droites sur son voisin, s’il n’y a six pieds de distance entre la vue & l’héritage du voifin : Com-me aussi, qu’on ne peut prendre vucs de côté s’il n’y a deux pieds de ladite distance ; ce qui a son fondement sur la Loi Imperatores, ff. De servitutibus urhanorum prediorum. Mais le contraire est pratiqué en d’autres Coutumes, comme d’Anjou, CCCCLV, du Perche, CCXVI, qui permettent d’ouvrir des fenêtres, encore que d’icelles il n’y ait distance jusqu’à l’héritage du voisin, que de demi-pied.

Il est à propos d’ajouter à tous ces Réglemens l’Article CXCII de la Coutume de Paris, qui contient un cas omis dans celle de Normandie, & néanmoins assez ordinaire & important, qui est que celui qui a place, jardin ou autre lieu vuide ( ce sont les termes dudit Article CXCIIy qui joint immédiatement au mur d’autrui, ou à mur métoyen, & il veut faire labourer & fumer, il est tenu faire contre-mur de demipied dépaisseur ; & s’il a terres jectisses, il est tenu de faire contre-mur d’un pied d’épaisseur : ce qui étoit exprimé par l’ancien Coutumier de France, cité parChopin , & qui en ajoutoit la raison, qui est afin que le fondement du mur voisin ne s’évase pas faute de terre joignant.

La Coutume a de plus omis à désigner les marques par lesquelles on doit juger quand un fossé qui sépare les héritages de deux voisins dans la campagne, est propre ou commun, ce qu’il est néanmoins important de pouvoir discerner.

On répute le fossé propre à celui sur le fonds duquel où le jet a été mis, c’esta-dire, la terre qui a été tirée pour creuser le fossé, a été jettée & déposée ou la plante en douve, c’est-à-dire, sur le penchant du fossé, a été plantée, parce qu’on doit presumer qu’on n’a pas mis la terre ni la plante sur le fonds d’autrui. Si donc il se rencontre que le jet & la plante soient sur les deux bords du fossé, on le doit juger commun, comme aussi, s’il n’y paroit ni jet ni plante sur aucun des bords du fossé, de la même manière qu’un mur est censé commun, quand il n’y a aucune marque de propriété particulière à un des voisins. Voyez ce qui a été remarqué sur l’Art. LXXXIII.1

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La Coutume de Paris, Article CLXxxIy, contient un principe général, propre à terminer toutes les discussions en matière de servitude, c’est de faire faire la visitation des lieux par les Jurés-Experts qui dressent leurs rapports sur les objets énoncés dans le Jugement préparatoire. Loye ; l’Edit du mois de Mai 169y, portant création de Jurée-Architee-tes, & de Jurés-Entrepreneurs-Maçons.

Quand les armoires, fenêtres ou corbeaux traversent la totalité du mur, c’est une présomption de la propriété en faveur de celui des voisins, du côté duquel sont les armoires, fenêtres ou corbeaux : car si ces signes ont été placés lors de la construction du mur, il n’y a eu que le proprietaire du mur qui ait cu le droit de les y faire placer, si ces ouvrages au contraire n’ont été faits que depuis que le mur a été construit, ils proclament également la propriété : car nul n’auroit pu percer le mur s’il ne lui avoit pas appartenu. La Coûtume de Laon, Article CCLxxl, indique encore un autre monument de la propriété, c’est lorsque le mur porte entièrement l’édifice du voisin ; car alors comment contester le mur à celui qui a la propriété de l’édifice.

L’Article CexI de la Coûtume de Paris dispose que tous murs séparant cours & jardins sont réputés mitoyens, s’il n’y a Titre contraire : Auzanet dit que par argument de l’Article CCV la même décision a lieu entre voisins par rapport aux murs qui sépurent les mai-sons & édifices, chacun à proportion & jusqu’à la hauteur de son héberge. L’Article CCXIV de cette Coûtume est conforme à l’Article Dex de celle de Normandie, & les Parisiens expliquent leur Article CexiV suivant la clause qui est inserée dans le nôtre, & dont nos Réformateurs ont composé l’Article DexVIII.

La Coûtume de Paris a des dispositions relatives à l’Article DexI, qui, étant d’une utilité. publique dans les Villes considérables & bien peuplées, devroient être généralement recues ; elle permet de batir contre le mur non mitoyen en dédommageant le propriétaire, & d’abattre le mur mitoyen, quand il ne peut supporter les charges que l’un des voisins veut y appli-quer, en le reconstruisant à ses frais ; on peut encore observer sous cet Article, que de méme que le voisin ne peut mettre ses fommiers contre, ni à l’endroit de la cheminée qui aura été premièrement bâtie, on ne peut aussi appliquer de nouveau une cheminée contre le mur mitoyen, dans l’endroit où les sommiers de la maison voisine se trouvent placés d’ancienneté.

On ne peut à Paris mettre ses poutres que jusqu’à l’épaisseur de la moitié du mur, Article CCVIII, notre Coutume est plus sage, car en ne donnant de portée à une poutre que la moitié de certains murs mitoyens, s’il arrive le moindre deversement à ces murs les poutres se trouveront en risque de tomber avec les planchers qu’elles supportent. Aussi, dans les Arrêtés de M. de Lamoignon, Article XXVII, des Servitudes, on lit que si les propriétaires de deux maisons posent leurs poutres en même endroit, chacune poutre ne pourra excéder l’épaisseur de la moitié du mur mitoyen ; mais si les poutres sont posées en des endroits différens, elles pourront comprendre l’épaisseur entière du mur, c’est rentrer dans notre Coûtume ; mais l’Article XXXV des mêmes Arrêtés y est totalement opposé, il porte qu’aucun ne peut enfoncer des cheminées ni atres dans le corps du mur mitoyen, & que pour les appliquer contre le mur, il doit être fait contre-mur de tuilots ou autre chose suffisante de demi-pied d’épaisseur. M. leCamus , sur l’Article CLXXXIY de Paris, cite cependant plusieurs Coutumes conformes à la nôtre.

L’Article CCVII de la Coutume de Paris explique bien ces mots de l’Article Dexl de nôtre Couûtume : En bouchant les pertuis, celui qui veut asseoir ses poutres sur le mur mitoyen, y est-il dit doit y faire mettre des corbeaux de pierre de taille pour soutenir les poutres en rétablissant le mur ; mais dans les lieux où cette sorte de pierre ne seroit point commune, il seroit à propos de prescrire l’usage des corbeaux ou crampons de fer. Cette disposition, ditBasnage , doit être observée dans tous les Pays, lorsque le mur ne suffit pas pour supporter les charges.

La Coutume de Paris surpasse encore en prévoyance l’Article DexII de la nôtre ; elle autorise le voisin à élever le mur mitoyen en son intégrité à ses frais il peut même, en pre-nant sur son terrein, renforcer le mur ; il est rare que la moitié d’un mur puisse porter la structure d’un batiment, & il est assez ordinaire au contraire qu’il fasse crouler tout l’édifice.

Basnage croit cependant notre Article plus juste que l’Article CXCV de Paris ; car pourquoi, dit-il, priver le copropriétaire de sa moitié du mur, ce qui arrivera si le plus diligent peut hausser à son gré le mur mitoyen ; cependant il faut avouer que cette surélévation du mur entier est d’une grande utilité quand le mur est assez solide pour supporter l’exhaussement.

L’Article DexIII ne prescrit point la nécessité d’avoir des latrines dans sa maison, l’Article CXCIII de Paris en a fait une Loi pour la Ville & les Fauxbourgs ; cette Loi devroit être le droit commun des Villes importantes des Provinces. Habebis iocum extra ad quemt egrediaris ad requisita nature, Deuteronome, Chap. 24.

On ne comprend point dans l’epaisseur du contre-ntur, prescrite par notre Coutume, celle du mur mitoyen.

Le propriétaire des latrines est tenu de les faire curer de maniere que les voisins n’en fouffrent pas d’incommodité & quand elles sont communes, chacun des propriétaires doit contribuer aux frais, & supporter à son tour les vuidanges : Article CexLiz, d’Orléans.

L’Article DoxIV exige qu’il y ait un demi-pied de vuide & intervalle entre le mur mitoyen & le dehors du mur du four pour rafraichir l’air, diminuer la chaleur, & prévenir les incendies ; le grand intéret de cet objet m’occasionne une digression pour rappeller un Arrêt du Parlement du a7 Novembre 1717, par lequel il est fait défenses à tous ouvriers de construire des cheminées de bois, à peine de roo livres d’amende : ordonne la démolition de celles qui seroient construites, & des fours attenans aux maisons, sauf à faire cons-truire des fours éloignés des bâtimens ; enjoint de faire nettoyer les cheminées aux termes des Réglemens ; ordonne que le Proces de ceux qui iront fumer dans les écuries, étables & autres pareils endroits, sera fait comme à des incendiaires volontaires ; fait défenses à toutes personnes d’envoyer chercher du feu par des enfans au-dessous de douze ans, & à qui que ce soit d’en donner à peine de 50 livres d’amende. L’embrasement général qui a dévasté, en 178s, tout le Bourg de Bolbec, a fait naître un sage Réglement de la Cour du 8 Août de la même année : la Cour ordonne par ce Réglement que dans l’an de sa publication, les maisons & batimens des Aubergistes & autres personnes publiques, les fours, forges ou fourneaux, les écuries, étables, latrines & autres bâtimens semblables, étant dans l’enceinte des bourgs, fauxbourgs, cours & rues adjacentes & actuellement couverts en paille seront couverts en tuile ou ardoise, à peine de démolition & de 10y liv. d’amende ; fait défenses sous les mêmes peines de réparer autrement qu’en ardoise ou taile les couvertures actuelles des bourgs & fauxbourgs à mesure qu’elles dépériront sauf aux habitans des bourgs, ou par défaut de tuile ou d’ardoise, il est d’usage de couvrir en bardeau ou essente, de faire à la Cour leurs représentations. Ce Réglement renouvelle les dispositions de l’Arrét du a7 Novembre 1717, ensemble de ceux qui font défenses de réposter les cendres dans les greniers de faire des feux les jours de saint Iean, de saint Mar-tin & autres, & de porter des torches de paille ou des cordes brayées, à peine d’amende, & d’être les contrevenans poursuivis extraordinairement : il y est encore fait défenses, sous les mêmes peines, de tuer & bruler les porcs dans les bourgs & fauxbourgs, dans les cours, rues, places & enceintes des marchés.

Notre Coûtume a ouis, en cet endroit, deux décisions contenuës dans les Articles CLXXXVIII & CXCII de Paris : Par la premiere, on ne peut faire étable contre un mur mitoyen qu’en faisant un contre-mur de huit pouces d’épaisseur, de hauteur jusqu’au rez de la mangeoire, les contre-murs sont aussi nécessaires dans tous les lieux où l’on entasse des fumiers contre les murs mitoyens ; car les fumiers ont une humidité chaude, acre & mordicante qui ruine le mur en fort peu de temps ; c’est par la même raison que chaque voisin doit avoir un évier ou canal le long du mur mitoyen pour la conduite des eaux pluviales : La seconde décision, comprise dans l’Article CXCII, est expliquée par M. Pesnelle.

L’Article DCXV est fondé, non-seulement sur ce principe général que dans les choses possédées par indivis la condition de celui qui défend l’innovation est toujours la meilleure, mais sur l’avantage qui doit en résulter pour le bien de la paix & de la concorde entre les voisins. M.Bretonnier , surHenrys , Tome 2, quest. 8o, dit que la stipulation, par laquelle un voisin accorderoit des vues pleines sur sa maison, seroit contraine au droit commun : Idem est pedem inferre ac oculos in domum alienam.Basnage , sur l’Article DexVI, observe que comme nôtre Coutume ne restreint la liberté du propriétaire du mur, immédiatement joignant le fonds d’autrui, que relativemectuer, premier & second étage ; on peut demander si ce propriétaire peut avoir des vues libres au troisieme ; & aprés avoir rapporté un Arrêt, qu’il prétend n’avoir pas décidé la question, il estime que l’on doit tolérer les fenêtres ordinaires au troisieme étage, pourvu qu’elles soient au-dessus de la hauteur d’appui, ainsi cet Auteur donne au voisin une lumière libre, mais il retranche les vues, & pour ainsi parler le regard sur le fonds de l’autre voisin.

Le même Auteur estime que l’on peut prendre des vues droites sur les champs & héritages du voisin, quand ils ne sont point clos de murs. Voyey le Journal des Audiences, Tome 3, Liv. 2, Chap. 23.

Chacun peut avoir, dit M. de Lamoignon dans ses Arrétés, Article XXVI, ibid, dans un mur à lui appartenant des vues au-dessus de la couverture de la maison voisine, de telle hauteur que bon lui semble.

L’obligation où sont les voisins de réparer le mur mitoyen, est une suite de la copropriété. Observez qu’il n’est pas nécessaire pour contraindre le voisin à la contribution de la démolition & reconstruction du mur mitoyen, qu’il soit pendant & corrompu tout ensemble il suffit qu’il soit penchant en surplomb considérablement d’un côté ou de l’autre, pour qu’il soit condamné à être démoli & refait, quand même il ne seroit pas corrompu ; la regle la plus usitée est que quand un mur est déversé de plus de la moitié de son épaisseur sur sa hauteur, il est condamnable : il en est de même si le mur est corrompu, sans cependant surplomber, ainsi, dans l’un ou l’autre cas, le voisin a une action contre son voisin pour l’obliger à réédifier le mur à frais communs : il faut cependant distinguer l’usage du mur mitoyen qui surplombe, car quelque déversement qu’ait un mur de clôture, pourvu qu’il ne menace point d’une ruine prochaine, on le laisse subsister ; mais si celui à qui on avoit demandé la reconstruction de ce mur l’avoit refusé, S’il venoit à tomber, il seroit tenu du dommage que sa chûte auroit causé, comme arbre, treillage & autre chose qu’il auroit écrasé en tombant. Poyes Desgodets &Goupy , sur l’Article CCV de la Coutume de Paris.

Quand sur l’action intentée par le voisin, l’autre voisin ne comparoit pas, on ordonne que Proces-verbal de l’état du mur sera dresse par experts ; & si les réparations sont de consequence, on les bannit au rabais :Basnage . Il est de maxime que l’on déclare le voisin en contumace déchu de sa copropriété, on le condamne en outre aux frais de la démolition, & aux dommages & intérêts de l’autre voisin. On permet quelquefois, ditBérault , à ce voisin, par forme de dedommagement, d’employer sans distinction tous les matériaux capables de servir.

Basnage rapporte, sous l’Article DexVII, un Arrét du a Mai 168y, par lequel il fut ordonné qu’il seroit fait un mur mitoyen, & aux frais communs des propriétaires, entre deux jardins situés dans la Ville de Roüen, quoiqu’ils fussent separés par des haies depuis plus de quarante ans.

Par Arrét du Parlement de Paris de l’an 1588, rapporté sous cet Article parBérault , le propriétaire du quart d’une maison qui menaçoit ruine fut condamné de mettre la maison dans un état qui fit cesser le péril de la chûte, sauf son recours contre ses copropriétaires.

Il a été jugé, par Arrét du mois de Novembre 172z, qu’un copropriétaire d’un mur de bauge pouvoit le démolir & édifier un mur en pierre ou moilon, parce qu’en cas que l’épaisseur du mur ne fût pas suffisante, il la fourniroit de son côté.

Le voisin, qui a refusé de contribuer aux frais de la réfection du mur mitoyen, peut purger sa contumace en remboursant légitimement le voisin, il peut même s’exempter de toute contribution en abandonnant son droit de proprieté : Arrêt du 20 Avril 1727. Cependant s’il s’agit d’un mur de clôture de conséquence, & que les deux voisins soient riches, il n’est pas juste que l’un des voisins soit déchargé des impenses par l’abandonnement d’un terrein de peu de valeur, puisqu’il benéficiera toujours dans ce cas du mur, quoiqu’il ne soit point mitoyen.

L’Article DoxVIII de la Coûtume suppose qu’aucun des voisins n’a de Titre de propriété car la présomption doit rendre hommage à la vérité, cette présomption est au reste fon-dée sur la conduite ordinaire des hommes, le voisin n’auroit pas en effet souffert que son voisin eût placé dans le mur des témoins muets d’une propriété exclusive, si le mur avoit été commun. Voyez ma Note sur l’Article Dex.